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不動産売却にあたって個人で売却活動を進める方は少なく、ほとんどの場合は不動産会社と媒介契約を結びます。
ただし、実際のところ媒介契約がどのようなものなのか、よくわからないという方も多いでしょう。
そこで今回は、不動産売却における媒介契約とは何かを、種類ごとのメリットや注意点も含めて解説します。
不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却における媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する際に、売主と不動産会社との間で結ぶ契約で、売却活動の条件や報酬金額などを定めたものです。
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
「一般媒介契約」は、複数の不動産会社と契約できるもので、自分で買主を見つけた場合には個人間での売買も可能です。
法的な制限が少ない契約内容なので、比較的自由に売却活動ができるのがメリットと言えるでしょう。
「専任媒介契約」は、ひとつの不動産会社にのみ依頼できる契約で、ほかの不動産会社とあわせて依頼することはできません。
ただし、自分で買主を見つけた場合に個人間での売買が可能な点は、一般媒介契約と同様です。
「専属専任媒介契約」は、専任媒介契約と同じく、特定の不動産会社1社に限り依頼できる契約で、自分で買主を見つけた場合も不動産会社の仲介が必要になります。

不動産売却における媒介契約の種類ごとにメリット・デメリットを解説

一般媒介契約のメリットは、複数社と契約できる点です。
他社よりも早く成約させなければ仲介手数料が生じないため、契約している不動産会社同士が競合し、短期間での売却が見込めます。
ただし、立地が良い、相場よりも安いなどの好条件でない限り、経費や手間をかけて積極的に売却活動に取り組む利点がないため、需要の低い不動産にはあまり向かないでしょう。
専任媒介契約と専属専任媒介契約のメリットは、1社に限定して依頼するため、売却活動の活発化が期待できる点です。
ただし、専任媒介契約は不動産情報のネットワークシステム「レインズ」への登録義務が契約から7日以内と遅めである点、状況報告義務が14日に1回以上である点がデメリットです。
また、専属専任媒介契約は、自分で買主を見つけても個人で取引できないなど、自由度が低いデメリットがあります。

不動産売却の媒介契約における注意点を解説

不動産売却では、契約する不動産会社の数が多ければ多いほど良いわけではありません。
複数社と契約することで、内見や申し込みがバッティングしたり、広告の内容が矛盾したりといったリスクが生じます。
こういった点に不安を感じる場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶのが良いでしょう。
不動産売却を検討している方は、ぜひ弊社にお問い合わせください。

まとめ

不動産売却の媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類あり、それぞれのメリット・デメリットを踏まえて検討することが大切です。
はじめて不動産売却をする方、売却活動に不安を感じている方は専任媒介契約・専属専任媒介契約を選ぶのが安心でしょう。
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不動産売却をすると、仲介手数料をはじめとしてさまざまな費用がかかります。
「不動産売却を考えているが、売却にどのくらい費用がかかるか不安だ」と悩んでいる方もいるでしょう。
今回は、不動産売却の際にかかる費用の種類と相場、利用できる控除などについて解説します。

不動産売却の際に必要な費用の種類

不動産売却の際にかかる費用には、大きく分けて3つの種類があります。
「不動産会社や金融機関に支払う費用」「税金」「ハウスクリーニングや交通費などの雑費」です。
不動産会社や金融機関に支払う費用は「仲介手数料」「抵当権抹消登記の費用」「住宅ローン返済手数料」などが該当します。
仲介手数料は不動産売却のために不動産会社に宣伝などをしてもらった対価です。
抵当件抹消登記の費用とは、住宅ローンを組んでいる場合家が担保になっているため、その権利抹消するための費用です。
住宅ローンが残っている場合は一括返済のためにローンの残金に手数料を加えた額を用意しておきましょう。
税金には、印紙税、不動産を売却した利益にかかる譲渡所得税、住民税などが必要です。
これらの費用は支払時期が異なるので、それに合わせて現金を用意しておきます。
不動産の売却相場と取得費・諸経費が分かれば、どのくらいの手数料や費用がかかるのかをシミュレーションできるので、ぜひ計算してみましょう。

不動産売却に必要な費用の相場とはどのくらい？

仲介手数料は法律で上限が定められています。
200万円以下の不動産の上限は取引物件価格（税抜）×5％+消費税、

200万円～400万円以下は取引物件価格（税抜）×4％+2万円+消費税、

400万円を超える場合は、取引物件価格（税抜）×3％+6万円+消費税が上限です。

例えば、500万円で家を売却したとして計算すると500万円×3％+6万円+消費税で手数料は21万円+消費税です。

抵当件抹消登記の費用は、司法書士などに依頼して5,000円～2万円前後が相場となっています。
住宅ローン返済の手数料は銀行によって異なりますので、ホームページなどを確認してみましょう。
印紙税も不動産売却費用によって異なり、1,000円～3万円が相場です。

不動産売却の際にかかる費用を抑える控除活用法

不動産売却の際にかかる費用を抑えるには、税金の控除を利用するのがおすすめです。
譲渡所得税は家を売却して利益が出なければかかりません。
また、条件を満たしてマイホームを売却すると譲渡所得から3,000万円までが控除可能です。
控除以外の節約方法としては、遠方の土地を売る場合は現地に行く回数を減らして交通費を抑える、ハウスクリーニングを購入者にしてもらって清掃費用を抑えるなどの方法も有効です。

まとめ

家を売却する場合は、数十万～100万円近い費用がかかることもあり、手痛い出費になることもあります。
しかし、税金などは控除をフル活用して抑えることもできるので、まずは情報を集めてどのくらい費用を抑えられるか計算してみましょう。
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子育て世代の引っ越しでは、お子さまの通うことになる小学校がどんな小学校なのか、とても重要なポイントになるのではないでしょうか。
転校ともなれば、お子さま自身も不安を感じていることでしょう。
そこで今回は、東京都東大和市への転居をご検討中の方に向けて、東大和市立第一小学校の概要と特色についてご紹介します。

東京都東大和市にある「東大和市立第一小学校」の概要

東京都東大和市の北部に位置する「東大和市立第一小学校」は、手つかずの自然が残る都立東大和公園にほど近い場所にあります。
まずは、東大和市第一小学校の教育目標および概要をご紹介します。
東大和第一小学校の歴史は古く、令和4年には開校100周年を迎えました。
東大和市立第一小学校の教育目標は、「よく考える子ども」「思いやりのある子ども」「たくましい子ども」の3つを掲げています。
そして、地域や多くの人との関わりをとおして、社会のなかでたくましく生きる子どもの育成を目標としています。
また、子どもも教師も「命」と「志」を大切にするという理念のもと、道徳教育・人権教育の充実、いじめ防止にも注力されています。

●所在地：東京都東大和市奈良橋4-573
●アクセス方法：西武拝島線「東大和市駅」から西武バス・都営バス乗車、「奈良橋」バス停下車より徒歩約1分

東京都東大和市にある「東大和市立第一小学校」の特色

次に、東大和市立第一小学校の特色をご紹介します。

俳句のすすめ

東大和市立第一小学校では、古き良き日本語の美しい響きを語り継ぐべく、子どもたちに俳句の創作をすすめています。
俳句に重要な季語を知ることで季節感が豊かになり、肌で感じた自然を表現するための言葉を知ることができます。
そのため、自分の気持ちを相手に伝える表現力の学びにつながると考えています。

総合的な学習の時間

東大和市立第一小学校では、子どもが自ら課題を見つけ、その課題を追求・解決する力を養うための総合的な学習の時間が設けています。
地域の特色である挟山緑地の自然や、郷土博物館などの施設を教材化し、地域の方々とのふれあいを持ちながら、体験的・問題解決的な学習を受けられるということです。

校章の由来

東大和市立第一小学校の校章は、一般的な桜の記章を創立時の大和村の「大」の字を図案化したものです。
この地は大正8年、6つの村が合併して1つの村となった際に「大和村」と命名されました。
この「大和（だいわ）」には、「みな仲良く」という意味合いがあるので、当時の村人たちの共通の気持ちであったそうです。

まとめ

東大和市立第一小学校は、自然を身近に感じられる立地にあり、地域の方々との交流を大切にしている小学校です。
歴史の古い魅力的な学校で、地域社会に見守られながら、のびのびと子育てしてみてはいかがでしょうか。
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不動産売却では大きな金額が動くため、消費税がかかるかどうかは軽視できません。
不動産売買における消費税の課税についてには決まりがありますが、一般的にはあまり知られていないでしょう。
そこで今回は、不動産売却に課される消費税について解説します。
消費税が課税・非課税のケースと注意点を理解して、スムーズな不動産売却をおこないましょう。

不動産売却時に消費税が課税されるケースや課税されるもの

消費税が課税される対象者は「事業者」です。
そして、課税対象となる事業の内容は「対価を得ておこなう資産の譲渡・貸付および役務の提供と外国貨物の輸入」とされています。

つまり、事業者でない個人が不動産売却をおこなう場合、消費税は非課税となるのです。

個人でも消費税が課されるもの

事業者でない個人の場合、売買される不動産自体に消費税は課されませんが、不動産売却に関わる以下のサービスについては消費税が課税されます。

●不動産会社へ支払う仲介手数料
●住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料
●抵当権抹消当為を依頼した際の司法書士への報酬

消費税の課税対象者はあくまでも不動産会社や銀行、司法書士といった事業者で、納税義務は事業者にありますが、これらのサービスを受ける消費者が最終的に消費税分を負担することになるのです。

不動産売却において消費税が非課税となるケースや非課税のもの

事業者でない個人が売却する不動産には消費税が課されないと先述しましたが、次のケースにおいても消費税は非課税となります。

土地の売買
売主が個人であっても事業者であっても、土地の売買においては消費税が非課税となります。
これは、土地は消費される性質のものではないと考えられているためです。
また、庭木や石垣といった土地の定着物についても、土地と一体で売買される場合は消費税は課されません。
ただし、土地の貸付のうち期間が1か月未満の場合、土地を駐車場などの施設として利用する場合は課税されます。

不動産売却に関わる消費税についての注意点

不動産売却時には、消費税についての注意点を把握しておきましょう。

不動産価格は税込みで表示する

2013年10月に施行された「消費税転嫁対策特別措置法」では、一般的な表示価格は税込でなくても良いと決められました。
しかし、不動産価格については消費税を含めた価格表示にしなければならないと「不動産の表示関する公正競争規約施工規則」により定められています。

個人事業主も課税事業者であれば納税義務がある

税務署に開業届を提出し、税務上の所得区分で法人にならずに個人で事業をおこなっている個人事業主の場合、課税事業者であれば消費税が課税されます。
課税事業者に該当するのは、課税売上高が2年前に1,000万円以上、もしくは1年前の1月から6月までの期間に1,000万円以上あった事業者です。

まとめ

事業者でない個人が不動産売却をおこなう場合、不動産に対する消費税は課税されません。
ただし、仲介手数料や司法書士報酬といった費用には消費税が課税されます。
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相続した不動産を売却したいものの、遠方にあるため放置しているという方もいるでしょう。
実は、不動産の売却手続きは現地へ行かなくてもできるのです。
不要な不動産を所有し続けることは、固定資産税などの費用負担が続くうえ、建物の劣化や荒地化が周囲に悪影響を及ぼす危険もあるため、できる限り早く売却に着手することをおすすめします。
そこで今回は、遠方から不動産売却をおこなう方法と流れ、注意点について解説します。

遠方から不動産の売却をおこなう方法

現地へ足を運ばず、遠方から不動産の売却をおこなうには、次の3つの方法があります。

持ち回り契約

持ち回り契約とは、不動産会社が売買契約書を売主と買主の双方へ郵送し、署名や捺印をし合う方法です。
買主が期日までに手付金を振り込むことで、売買契約が成立します。

代理契約

代理契約とは、現地の近くに住む親せきや知人などに代理を依頼し、売買契約書の署名や捺印をしてもらう方法です。
代理人の行為に対する責任は依頼者にあるため、信頼できる人物を代理人とすることが大切です。

司法書士に依頼

売買契約の代理を司法書士へ依頼することも可能です。
手数料は発生しますが、立ち会いから不動産登記まで、すべてを依頼することができます。

遠方から不動産の売却をおこなう流れ

不動産の売却は、事前にその流れを把握しておくとスムーズです。

1.不動産を査定する

まずは、不動産がいくらで売れるかを把握するため、不動産会社へ査定を依頼します。
査定は、土地勘のある現地の不動産会社へ依頼することがおすすめです。

2.媒介契約を結ぶ

正式に不動産売却の仲介を依頼するために、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約も郵送でおこなうことが可能です。

3.売却活動をおこなう

媒介契約を締結すると、不動産会社による売却活動が始まります。
媒介契約によっては不動産会社から営業活動報告書を受け取ることができ、遠方にいても状況の把握が可能です。

4.売買契約を結ぶ

買主が現れたら、売買契約を締結します。
持ち回り契約をおこなうか、代理人を立てることで現地を訪れずに締結可能です。

5.決済・引き渡し

決済と引き渡しの立ち会いも、代理人に依頼することが可能ですが、可能な限り決済時には売主本人が立ち会うようにしましょう。

遠方から不動産売却をおこなう際の注意点

遠方から不動産を売却する際の注意点を押さえておきましょう。

時間がかかる傾向がある

遠方から不動産売却する際には、契約書の郵送に数日かかることもあり、一般的に売却までに時間がかかる傾向にあります。
相続税や特別控除などには期限があるため、注意が必要です。

効率的な売却プランを立てる

現地へ行かない、または行く回数を最小限に抑えて不動産の売却をおこなうには、効率的な売却プランを立てることが大切です。
「そのうち売却できれば良い」という姿勢ではなく、いつまでに売却したいかを明確にしておくことをおすすめします。

まとめ

不動産を遠方から売却することは十分に可能です。
ただし、通常の売却と比べて売却までに時間がかかる傾向にあるため、計画的に進めることが大切です。
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不動産売却をおこなうと、翌年に確定申告が必要となるケースがあります。
一般的な会社員にとってはあまり馴染みがない確定申告ですが、申告をしないことで損をする可能性もあるため注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却後に確定申告が必要なケースと必要書類、申告期間について解説します。

不動産売却後に確定申告が必要なケースとは

確定申告とは、1年間（1月1日～12月31日）の所得にかかる税額を計算し、納税するための手続きのことです。
不動産売却によって発生する税金は所得税と住民税の2種類ですが、このうち確定申告が必要なものは所得税のみです。
住民税は、所得税の申告に基づいて翌年度分に自動的に課税される仕組みとなっています。

確定申告が必要なケース

不動産売却により「譲渡所得が発生した」あるいは「何らかの特別控除を適用したい」場合に確定申告が必要となります。

譲渡所得とは
不動産売却によって発生する利益を譲渡所得といいます。
譲渡所得は「不動産売却価格－不動産の取得にかかった費用－不動産の売却にかかった費用」の計算式を用いて算出でき、譲渡所得がプラスになると確定申告が必要です。

特別控除とは
不動産売却で利用できる控除制度は複数あり、適用することで大幅な節税につながります。
代表的なものは「3,000万円特別控除」で、一定の要件を満たすことで発生する譲渡所得額から最大3,000万円まで控除できるというものです。
また、不動産売却により譲渡損失が発生した場合には「損益通算」や「繰越控除」などの制度で節税できるので、漏らさず利用しましょう。

不動産売却後に確定申告をおこなう際の必要書類

不動産売却後におこなう確定申告では、以下の書類が必要です。

税務署でもらえる必要書類

●確定申告書Ｂ様式（第一表）
●確定申告書第三表（分離課税用）
●譲渡所得の内訳表

上記は税務署で受け取るほか、国税庁のホームページでのダウンロードも可能です。

自分で用意する必要書類

●不動産売却時の売買契約書（写し）
●取得にかかった費用の領収書（写し）
●譲渡にかかった費用の領収書（写し）
●売却不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）

上記のほか、源泉徴収票や本人確認書類、マイナンバーが必要です。

不動産売却後におこなう確定申告の期間と場所

不動産売却をおこなった後の確定申告は、いつ・どこでおこなうのでしょうか。

確定申告をおこなう時期

不動産売却により確定申告が必要な場合、売却した不動産を引き渡した年の翌年の、2月16日～3月15日が申告・納税期間となります。
この期間を過ぎてしまったり、うっかり申告を忘れてしまったりした場合には、無申告加算税と延滞税が課されるため注意しましょう。

確定申告をおこなう場所

不動産売却後の確定申告をおこなう場所は、居住地を管轄する税務署です。
売却した不動産の住所地でおこなうと勘違いする方も多いため、覚えておきましょう。

まとめ

不動産売却により譲渡所得が発生した場合には、確定申告が必要です。
また、控除制度を適用することで節税になるケースもあるため、事前に確認することをおすすめします。
東大和市の不動産のことなら私たち株式会社サンシャインハウスにお任せください！
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