カテゴリ：お役立ち豆知識 / 投稿日付：2026/09/25 10:09
「固定と変動、どっちがいいの？」——住宅購入を考え始めると、必ずぶつかる壁ですよね。
でも2026年の今、この問いへの答えは以前より少し複雑になっています。
日銀が2026年6月に政策金利を1.0%に引き上げ、31年ぶりの高水準に。住宅ローンの変動金利も今秋以降の上昇がほぼ確実視されています。
「とりあえず変動で」という時代は終わりました。この記事では、3つの金利タイプの正直な比較から、子育て世代が見落としがちなお金の話まで、まるごと解説します。
- 2026年の金利環境——今、何が変わったのか
- 3つの金利タイプを正直に比較
- 子育て世代が最重視すべきライフプランの話
- 知っておきたいお金の基礎知識
- 物件の種類でローン条件が変わる理由
- 住宅ローン控除も忘れずに確認しよう
- 住宅ローン選びで失敗しないための3つのポイント
- よくある質問
① 2026年の金利環境——今、何が変わったのか
2024年にマイナス金利が解除されて以降、日銀は段階的に利上げを継続。2026年6月にはついに政策金利が1.0%に到達しました。1995年以来、実に31年ぶりの高水準です。
住宅ローンの変動金利は2026年10月に多くの銀行が一斉に年0.25%程度引き上げる展開が有力視されており、さらなる追加利上げの可能性も残っています。
② 3つの金利タイプを正直に比較
住宅ローンの金利タイプは大きく3種類。それぞれ一長一短あり、「どれが一番得か」という正解はありません。ご家庭のライフプランに合わせて選ぶことが重要です。
返済額が最後まで変わらない。フラット35が代表例。
借入時の金利が低め。年2回見直しあり。
固定と変動を組み合わせるハイブリッド。
借入から完済まで金利が変わらないプラン。毎月の返済額が最初から最後まで確定するため、長期の家計設計が立てやすいのが最大の特長です。
子どもが成長するにつれて教育費がどう増えるか読みにくいからこそ、「住居費だけは絶対に固定したい」というご家庭には、とても響く選択肢です。
メリット
- 金利が上昇しても返済額が増えない
- 教育費と住居費のバランスを長期で管理しやすい
- 共働きから育休・時短に切り替えても安心
- 家計管理をシンプルにしたい方に最適
デメリット・注意点
- 変動金利より借入時の金利が高めに設定される
- 今後金利が下がった場合は割高になる可能性
- 同じ年収でも借入可能額が少なくなりがち
こんな方に向いています▶教育費のピークが近い・育休中・「家計はシンプルに」派
市場金融情勢に合わせて年2回金利が見直されるプラン。固定に比べて金利が低く、毎月の返済額を抑えられる点が最大の魅力です。
子どもが小さいうちは保育料・習い事・医療費など細かい出費がかさみます。住宅ローンの負担を抑えられることは、ファミリー層にとって大きなメリットです。実際、当社でご成約いただくお客様でも、以前は7割以上が変動金利を選択していました。
メリット
- 借入時の金利が低く、毎月の返済額を抑えやすい
- 低金利が続けば総返済額も少なくなる可能性
- 浮いたお金を教育費・貯蓄に回しやすい
デメリット・注意点
- 将来的に金利が上昇し、返済額が増えるリスクがある
- 5年ルール・125%ルールは未払利息リスクを内包
- 金利動向を定期的にチェックできる余裕が必要
こんな方に向いています▶貯蓄に余裕がある・繰り上げ返済を予定・金利を追い続けられる
借入総額の一部を固定、残りを変動にするハイブリッドな方法。4,000万円の借入なら、2,000万円を固定・2,000万円を変動にするイメージです。
金利上昇リスクを半分に抑えながら、変動の低金利メリットも享受できます。当社でも最近ミックス型を選ぶお客様が明らかに増えており、今の金利環境への現実的な対応策として注目されています。
メリット
- 金利が上昇しても、固定部分の返済額は変わらずダメージを半減
- 固定一本より毎月の返済額を抑えられる
- 金利がどちらに動いても「ある程度対応できる」安心感
- 固定で家計の土台を守りながら、変動で低金利の恩恵も受けられる
デメリット・注意点
- 金利が全く上昇しなければ全変動の方が結果的にお得だった可能性も
- 2本同時契約のため、事務手数料・保証料が2倍になるケースあり
- 諸費用を含めたトータルコストで比較することが必須
こんな方に向いています▶変動も魅力だが上昇リスクも気になる・金利に詳しくなくてもある程度安心したい
③ 子育て世代が最重視すべきライフプランの話
住宅ローンだけで家計を考えるのは危険です。子どもの成長とともに、教育費や生活費は確実に増えていきます。
0〜6歳
保育料・ベビー用品・時短勤務による収入減
小学生
習い事・学童・レジャー費・スポーツ用品
中学生
塾・部活動・スマートフォン代・修学旅行
高校生
受験費用・通学費・塾代・参考書
大学生
学費・仕送り・一人暮らし費用（4年間で平均約500万円）
特に高校・大学進学時は教育費が大きく増えるご家庭が多く、住宅ローンの返済ピークと重なると家計が苦しくなりやすいです。「借りられる金額」ではなく、「無理なく返せる金額」で考えることが大切です。
④ 知っておきたいお金の基礎知識
「頭金をたくさん入れた方がいい」と思いがちですが、実はご家庭の状況によって最適な選択は異なります。
大切なのは「購入後も半年分の生活費は手元に残す」ことです。貯金をすべて頭金に使ってしまうと、急な病気・車の故障・転職などに対応できなくなるリスクがあります。「頭金は多いほどいい」ではなく、手元資金とのバランスで判断しましょう。
また物件価格の5〜10%程度の諸費用（税金・登記費用・仲介手数料など）は現金が必要です。4,000万円の物件なら200〜400万円が別途かかる計算になります。
住宅ローンを借りる際、多くの金融機関で団信への加入が条件となっています。万が一の際にローン残高が返済される仕組みで、家族にローンの負担を残さないための大切な保障です。
ただし保障が手厚くなるほど、金利が上乗せされるケースがあります。「保障の手厚さ」と「毎月の返済額」のバランスを確認しながら、ご家族に本当に必要な保障を選びましょう。
共働き世帯では「ペアローン」と「収入合算」で悩む方が多いです。それぞれ特徴が大きく異なります。
夫婦それぞれが契約者として借りる方法。住宅ローン控除を夫婦ともに利用できる場合が多く、借入可能額も大きくなります。それぞれ団信に加入できる点も安心材料です。
将来の育児・介護で働き方が変わる場合の返済計画を慎重に
主契約者1人が借り、もう一方の収入を合算して審査を受ける方法。住宅ローン控除は主契約者のみが対象となるケースが多く、団信も主契約者のみの加入が一般的です。
収入や将来設計によって最適解は異なります
どちらが適しているかは、ご夫婦の収入・今後のライフプラン・住宅ローン控除の活用方法などを総合的に比較して判断することが大切です。
毎月の返済額を抑えられるメリットがあるボーナス返済ですが、最近は注意が必要です。
おすすめは「毎月の給与だけで返済できる金額」を基準に計画すること。ボーナスが出た際は、繰り上げ返済や教育費の積み立てに充てる方が家計に余裕が生まれやすいです。
⑤ 物件の種類でローン条件が変わる理由
銀行は融資の際、物件を「担保」として評価します。新築は担保評価が高くなりやすく、金利優遇を受けやすい傾向があります。特に新築戸建ては土地の価値が残るため、資産性でも有利です。
一方、中古物件は築年数によって条件が厳しくなることも。特に旧耐震基準（1981年5月以前）の物件は審査に通らないケースがあり、借入期間が35年より短く制限されることもあります。中古を検討する際は、物件を気に入る前に「ローン対象になるか」を早めに確認しましょう。
毎月の管理費・修繕積立金・駐車場代がローン返済に加算されます。中古マンションでは築年数とともに修繕積立金が値上がりするケースが多く、購入時ギリギリの計画は数年後に危険です。
リノベーション費用は住宅ローンとの一体型で借りられるか必ず確認を
管理費などの月次固定費はかかりませんが、外壁・屋根・防水工事など将来のメンテナンス費用を自分で積み立てておく必要があります。
「毎月安い分」を修繕費として積み立てておくと安心
⑥ 住宅ローン控除も忘れずに確認しよう
一定の要件を満たす住宅を購入し住宅ローンを利用した場合、所得税・住民税の軽減措置を受けられる可能性があります（住宅ローン控除・住宅ローン減税）。
⑦ 住宅ローン選びで失敗しないための3つのポイント
銀行の借入可能額いっぱいまで借りる必要はありません。教育費・老後資金も含め、無理のない計画を。
出産・転職・進学・介護など、35年の間に起こりうる変化を先にイメージしておくと、借入額の現実が見えてきます。
団信・諸費用・税制優遇も含めた総合的な比較は、一人では難しい。「まだ何も決まっていない」段階こそ相談のベストタイミングです。
⑧ よくある質問
- 安定最優先なら → 全期間固定金利
- 資金的余裕があり金利を追える方なら → 変動金利
- リスクとコストのバランスを取りたいなら → ミックス型
新築か中古か、戸建てかマンションか、ペアローンか収入合算か——それぞれの選択が組み合わさって「ご家族に最適なローン」が決まります。東大和市・武蔵村山・東村山エリアの物件事情と今の金利環境を肌で知る私どもに、ぜひお気軽にご相談ください。
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